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- 新築と比べると満足度が低い「リフォーム」
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- ○数百万円も安くなる！最強の裏ワザ
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土地市場のゆがみを促進
わが国の土地政策は、賃料マーケットと連動しない独特の土地売買マーケットを土台として、「地価上昇前提」「取引抑制」「バブル支援型の評価システム」という独特の枠組み（パラダイム）で形成されている。これらが土地市場のゆがみを促進してきたと私は考える。また、土地市場において、土地利用決定の外的条件として大きな影響力を持つ都市計測も、わが国では用途指定的でなく、欧米に比較して規制がゆるい。そのため、強い影響
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まずはソロバンの稽古をしよう
みなさん方が、技術、現場と思っている仕事はみな反対から見れば、金額で表わされる。技術屋さんというのは、たとえば、住宅の建設費が坪六〇万円だとしたら、その中味を板・柱・セメント各工賃などと細部まで分類でき、どんな間取りで、どんな方法でつくった家で、職人の能率がどのくらいだったらできるという具合に、お金を技術で裏付けられるものである。そこで、お願いをひとつ。建設業に入ったみなさん方は、事務・技術、大卒
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十勝沖地震を契機にして設計基準の見直し
警鐘を鳴らしたのは、一九六八年に発生した十勝沖地震である。この地震はマグニチュード七・九の大地震であったが、それまでの基準の建物では柱と梁が激震に対して非常にもろいことがわかった。独立柱で構成され、壁のない吹きさらしの状態になっている一階部分をピロティと呼ぶが、特に、このピロティを持つ建物に大きな被害が生じた。この手痛い経験を生かして、建築基準法施行令が一九七一年に改正され、計算式の見直しがおこな
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ローカルなマーケットに依存
再びファンダメンタルズな市場メカニズムが機能するようになるまでの回復プロセスが、非常に不透明となる可能性が大きい。低金利などにより余った資金が高い利回りを求め、ある都市の不動産マーケットへ流入し始めると、急速にその都市の不動産価格が上昇し始める。不動産価格が動いた影響で賃料が上昇トレントに乗ったとしても、賃貸マーケットの需要はローカルなマーケットに依存するものである。そのため、行きすぎた賃料の上昇
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地価格差を演出している不動産投資マネー
過疎化、高齢化が進む地方は収益が見込みにくい。需要が少ないので高齢化も進まず、地価がずるずる下がりつづけている。例えば06年の公示地価で北海道・旭川市内の商業地では下落率がマイナス28・9％に達する地域があった。旭山助物園への来園者が増えたとはいえ、同市の05年末のオフィス空室率は15・8％。オフィスの6分の1はあいている計算で、地価への影響が大きい平均募集賃料は下げ止まらない。空室率が15％を超
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低い元利均等返済を利用するのか安心
元金均等返済だと、60回目の返済額は13万5892円で、残高は2571万4320円に減っている。そこで金利か1％上がると、返済額はこう変わる。2571万4320円×0.04÷12＋7万1428円=15万7142円。前回の返済額に対する増額率は15.6％。元利均等返済に比べると若干増額率が高くなることが分かる。ただ、それでも第1回目の返済額の14万6428円と比べた場合には増額率は7.3％台にとどま
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2LDK程度マンション購入
三十歳を過ぎ、結婦を前提とした人生の舵取りを考えていたMさんは、東京近郊で2LDK程度マンション購入を考えていた。ひとりで住むのならばもっと狭くてもいいのだが、ゆくゆくは結婚して、新居となるわけだから、最低限二間以上の間取りが欲しい。自己資金と親からの援助で頭金は一千万円程度用意できることになり、残りも銀行の住宅ローンと会社からの借り入れでまかなうメドがたった。「いざ、物件探しを始めたんですが、い
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新築パーティをイメージ
新しい家ができたら、まず何をしたいだろう。たいていの人は、友人を大勢呼んで新居を披露したいと考える。新築パーティをイメージしてみよう。まず、客はどこに通す？立派な座敷や応接間があるわけじゃない。当然、リビングルームだな。女房はどこにいる？当然、キッチンだ。リビングルームから、彼女の悪戦苦闘する姿がまる見えというのは具合が悪い。やはり、LDKとはいっても、ある程度はキッチンの目隠しが必要だ。来客中に
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急な出費が発生したときにはすぐに赤字家計に
10年固定ではどうでしょうか。3000万円を10年固定・適用金利2％、35年返済で借りた場合、10年後のローン残高は約2345万円。残高は655万円程度減っています。ローン残高が減っている分、返済額のアップが緩やかで、11年目から金利が3％になっても、月額返済額は約1万2000円のアップにとどまります。とくに10年固定は金利が割安な状況が続いています。10年固定は全国どこの銀行でも扱っていて競争が
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不動産市場を知る第１歩
首都圏と札幌市、福岡市の転人超過が著しくなっていて、首都圏への一極集中が見られるし、北海道内、九州圏内では札幌市、福岡市への一極集中が見られる。同じ福岡県内のでも、福岡市と北九州市では土地、住宅の需要には雲泥の差ができているのは、この事実を知るだけでも十分に理解できる。神戸市については転入超過であるが、震災後のことでもあり、もうしばらく様子を見ないと予測はできない。震災によって、多くの市民が資産を
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輸入建材について
2×4工法住宅のところで一部ふれたが、ここで輸入建材についてもう少し詳しい動向を書いておこう。このところ、建材、設備機器の輸入が活発に行われている。ではなぜ輸入か、輸入品に頼らざるをえないのか。その一つは、長らく円高基調が続き、輸入優位の環境にあることであり、もう一つは高級感やデザイン面でエクセレントを強調しようとすれば、国産品ではもの足りない。多様化・個性化するニーズに対応するには輸入品に頼らざ
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新築マンションを分譲するとき
ビジネスの世界では、「時間」についてしっかりした考えを持つことは大変に重要です。時間を有効に使う。期限内に仕事を済ます。期限までにお金を支払う。事業の資金回収を早くする。約束した時間を守る……など、時間の大切さを指摘した言葉が多くあります。住宅分譲でも、まさに「時間」です。新築マンションを分譲するときは、周辺との競合や顧客の懐具合。自らの利益を考慮しながら慎重な値付けをしていきます。細かい配慮をし
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ローンに対する考え方にも問題がある
主体性の欠如は、住宅ローンのどのような点を重視するのかという点にも表れている。やはりローン利用予定者と利用者の双方に聞いたところ、利用予定者では、「最終的な返済額を抑える」が52.0％とトップで、以下「諸費用などの初期費用負担か軽い」（37.0％）、「とにかく、当初金利か低い」（36.8％）、「当初から返済終了まで返済額が確定」（34％」などと続いている。これに対して、実際に住宅ローンを利用してい
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中古マンションの選び方
中古マンションを探すときは築年数で選びましょう。建物には残存価値と言うものがあります。その物件があとどのくらい住める物件なのかという価値を示す言葉なのです。この価値は物件の品質や素材によって変わってきますので、どの物件も同じとは言いませんが、だいだい築15年くらいで物件自体の価格はなくなってしまうので、この時期を目安に考えることが多いようです。築5年以内の住宅はまだまだキレイで、新築に比べればもち
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物件の管理はけっこう大変
私の主人は、不動産業界で働いています。とは言ってもまだまだ新米なのですが、この業界はかなり体力がいるらしく、毎日ヒーヒー言っています。毎日のチラシ撒きでも相当足腰にくるようですが、物件の管理もけっこう大変なようです。買い取った物件は売れるまで放置するわけにはいかず、定期的にメンテナンスをしなければいけません。メンテナンスと言っても、庭の草刈りや中の掃除等なのですが、夏場などすぐに草が生い茂るらしく
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関係会社について
関係会社について、公開審査項目の一つとして、「人的関係会社および資本的関係会社、特別利害関係者の状況」が設けられており、投資家保護や適正な情報開示などの観点から、役員兼務の状況や営業上の取引、債権債務の関係、出資関係、親会社からの独立性、事業承継等が審査されます。また、ジャスダック市場の場合は、いずれか一方が議決権の２０％以上を所有し、かつ取引関係が特に密接なものを「特定関係会社」といい、審査の重
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多摩ニュータウンが衰退した理由
都心のすぐ西側に形成された郊外の、さらに西へ向かうと、そこには郊外の郊外ともいえるエリアがある。江戸時代には街自体が存在していなかった、まさに原野や山林といっていいようなエリアだ。たとえば、衰退する街の代名詞として何かと槍玉に挙がる多摩ニュータウンをみてみよう。ここは、高度成長期に開発され、１９７０年代にできあがった新しい街である。当時、カラーテレビ、冷蔵庫、洗濯機、エアコン、車などを手に入れ、物
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トータルでその建造物を評価する
実際に現場審査を行うのは公庫の職員ではない。各自治体の土木事務所に公庫が委託し、そこの職員が行うことになっている。公庫ではその職員が上げてくる報告書をチェックして判を捺すのである。現実に『公庫融資付き』マンションのなかにも施工不良のものが発見されているところを見ると、せっかく整備されている審査体制が形骸化し、十分に機能していないのではないか、と指摘する関係者もいる。また、行政では九九年（平11）か
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設計士との打合せ
図面の理解のできないところを聴くためだけの打合せはしない方が良いです。この工事管理の担当者は図面すら読めないのか、この会社は大丈夫かと見倣し、施工中の現場運営に支障が出ます。図面が理解できない時には、上司と相談の上、会社としての解釈による施工方法を施工図にして、ここは、このように施工して良いですかと聞くことです。施工方法を確認しなければならないのが、工事を請けた会社の立場です。そのためにも、「お話
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行政機関に持ち込まれる最近のトラブルの傾向とは
東京都庁の住宅局不動産業指導課にもち込まれる消費者からの苦情は、毎年五〇〇〇〜六〇〇〇件にものぼる。都庁だけでこの多さだから、全国の道府県庁にもち込まれる苦情を合計すると数万件におよぶと考えられる。もちろん、これはもち込まれた件数であって、泣き寝入りしたものまで入れると相当な数になるだろう。これらもち込まれた苦情について、不動産業指導課は一方の当事者である不動産業者も呼んで事情を聞く。消費者にたい
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都市は破壊によって成長していいのか
建築は破壊と生産（スクラップ・アンド・ビルド）という二つの面をもっている。この性格がもっともわかりやすく表れているのが駅前の都市再開発であろう。経済発展により人口や建物が増えていくと、従来の道路や区画では対応できなくなる。木造住宅が密集しているにもかかわらず道幅が狭いため消防車が入れないなど、防災の面でもはなはだ危険である。そこで、経済活動の効率化や安全性を考慮して、人が通行する歩道と自動車の通行
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「史上最低金利」が倍になる年
根本的な危機回避にはなっていません。特に今年（２００８年）は、１９９８年秋に年２．０％という史上最低の貸付金利が実現した年から１０年目に当たります。旧住宅公庫の住宅ローンは全期間固定でなく、１０年間の据え置き後に上昇します。そして１９９８年の「史上最低金利」は今年秋、年４％に上がるのです。例えば１９９８年秋に償還期間３５年でゆとり償還制度を使って２０００万円を借り入れていた場合、毎月の返済額は、当
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マイホームは買ったが最後
マイホームは買ったが最後、買い替えできない限り、一生、そこに住み続けなければならない。隣に暴力団の組事務所が引っ越してこようが、真上に一日中ピアノを弾きまくる非常識なオバサンが住んでいようが、道路の向かいに二十四時間営業のコンビニができて、髪の毛がまっ茶っ茶の兄チャンたちの夜の溜まり場になっても、そこから逃げ出すことはできないのだ。これは辛い。地獄である。挙げ句に住宅ローンの延滞事故を起こして、代
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賃貸アパートでも満足の物件
アパートと聞くとあんまり良い印象がありませんよね。できればマンションを選びたくなります。でも最近のアパートはすごいんです。防音も昔よりはしっかりしていて、隣の声が聞こえたり上の人の歩く音が聞こえたりするのも少し軽減されています。多少は気になることもあると思いますが、それはマンションでも同じですよ。隣の人はテレビを見て笑ってる声や、子供を叱りつけてる声も聞こえます。賃貸アパートでは、インターネットが
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貸事務所は保育所代わり？？
貸事務所で小さな不動産屋さんをしています。もともと親父の代からある店を僕がひきついだのですが、あまりにも客足がないので看板犬になるかと、飼っていた犬のサスケをお店につれて行ったところ、嬉しいような困ったような毎日が始まりました(笑)というのも、店の近くには小学校があるのですが、現代っ子は両親が共働きのケースが多いのでしょうか、夕方などはサスケをみかけてふらっと店に顔をだす子供がすごく増えたのです。
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ふたりの夢は新築一戸建て
結婚を決めたときに、ふたりで決めたことは、しばらくは夫婦で共稼ぎをして、できるだけ早いうちに新築一戸建てを建てることです。できれば、20代のうちに頑張って貯蓄をして、30代前半には夢が叶うようにがんばっています。とりあえず、主人はいままでの仕事を続けて、残業もできるかぎりするようにします。私は、できれば正社員になりたいのですが、今のパートを続けながら、節約主婦をめざします。いろいろと工夫すれば、日
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修繕積立金が少ない分、将来の不安は大きい
マンションは建ったときから傷みが始まります。いずれは修繕しなければならないときがきます。大規模修繕には多額のお金がかかります。当然、住民がその費用を負担するわけですが、そのための積立金が修繕積立金です。マンションを購入すると、住宅ローンの他に管理費と修繕積立金を毎月支払うことになります。管理費は管理人に支払う給料や共同設備の点検費用などに使われますが、修繕積立金は建物自体に特別な工事が必要なときに
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新建材でできた建物は不動産ではない
新建材はでき上がった瞬間がもっとも美しく、あとは化けの皮が剥がれていくだけである。住宅ローンを組んで買ったマンションもリフォームなしでは住み続けられない。ローンが終わるころには、配管などの更新が必要となる。積み立てていた資金では足りないような大規模な修理が必要になることも珍しくはない。土地建物を不動産というが、土地はともかく建物はもはや不動産ではない。単なる消耗品にすぎないのだ。あまりマンションと
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国内不動産市場の変動サイクルを的確に見抜く
国全体で見るのではなく、国内を点＝エリアでみれば、地価はまだ、いろいろな箇所で上下動を繰り返していくと考えられます。また、この上下動のサイクルは世界経済と同じく、短期間に変動していきますから、要はこのサイクルを的確に捕まえることが、不動産投資にあたっては肝要となります。日本の地価は今後、中長期間で下落していく過程の中でも、小刻みに上下動する時代に入ったのです。むしろマーケットの動きは、平成バブルが
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一戸建てに対する憧れは依然として強い
一戸建てに対する憧れは依然として強いものがある。これは日本人の木に対する愛着がそうさせているのではないかと私は考える。そこで一戸建てに関するメリット、デメリットも取りあげよう。
●一戸建てのメリット
・土地を保有すると、建物が耐用年数を越えても資産価値が減らない。
・都市計画上の制限を守る限り、好きな建物が建てられる。
・あとからリフォームが簡単にできるし、広げるこ
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特例の適用条件
もし三〇〇万円を住宅取得資金として贈与すると、それを五で割れば六〇万円となり、基礎控除額は六〇万円以内ですから贈与税はかからないことになります。この特例は、五〇〇万円までの贈与について受けることができます。もし五〇〇万円贈与したとすると、五〇〇万円を五で割れば一〇〇万円となり、一〇〇万円の贈与についてその贈与税は四万円（一〇〇万円−六〇万円＝四〇万円。四〇万円×一〇％＝四万円）となり、贈与税額は四
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ここを見誤ると大変な目に遭う銀行の新型ローン
最近の住宅ブームの中で、何といってもローンの貸し付けが伸びているのは「公庫融資」です。これは当然なことで、金利が安い上に３０年〜２５年も固定金利なのですから、あと２年もすれば、あの時借りてて買ってよかったという時は必ず来るのです。しかし、銀行の住宅ローンは、固定金利は公庫融資の借り換えくらいなもので、一般の人に対しては、あくまで変動金利です。最近銀行では、長期プライムレート（最優遇貸出金利）のほか
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子どもの教育に対する考え方
奥さんの関心が子どもの教育にあることは事実ですし、これはやはり大事なことですから、家探しをする場合、子どもの学校には幼稚園、小学校、中学校などありますが、これは注意を払っておく必要があります。まあ、何歳の子どもにも便利な教育環境というのはないと思いますが、子どもの教育のことも考えて、亭主の通勤には便利だけれども、子どもにはあまりにも不便で、学校に行くのがたいへんだというのでは困ります。雨の日風の日
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働く人たちの“質”の問題も大切
その業者で働く人たちの“質”の問題も大切である。これは、最初に挙げた、業者の信用度と大いに関係があるが、これからの業者及びその従業員は、たんに住宅の売買の仲介をするだけでなく、ユーザーの相談に乗ったり、売買に当たってのアドバイスをしたりという能力が必要である。したがって、私たちが仲介を依頼するときにも、業者がそうした能力をそなえているかどうかをたしかめたい。相談を持ちかけても何も知らない業者、“質
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市街化・調整区域では原則として住宅建築はできない
敷地は自分のものだからと言って、自由自在に建て替えができるわけではない。さまざまな法律上のきまりがあって、建て替えできる建物に制限を加えている。なかでも、敷地がどんな地域・区域に属するか、どんな状態になっているか、などによって、建築できる建物も制限されるので、この点については建て替えのさい、とくに注意したいものである。まず、都市計画法という法律では、都市計画区域（私たちが住むところはほとんどこの区
市街化・調整区域では原則として住宅建築はできない... の続きを読む
地場の不動産業者と建売業者の紹介
駅前にあるような、小さな地場の不動産業者。一見、不動産業者というと怖いイメージがあり、なかなか飛び込むには勇気が必要だが、地場で長年やっているような不動産業者は誠実で親切なところも多い。地場特有の情報があったり、まだ未公開の掘り出しものなども出てくる可能性もある。もし、住みたい地域が限定されているのならば、住みたい駅の不動産業者を徹底的に回るのもひとつの方法だ。連絡先を教えておけば、いついつまでに
地場の不動産業者と建売業者の紹介... の続きを読む